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房企開始為“地王”付出代價

2019/10/16 10:02:50      一財網      

核心提示:一方面前期拿地成本過高,市場無力支撐更高房價。另一方面行業銷售不樂觀,龍頭房企也開始選擇及時出貨,以確保回籠資金安全。

這是鄧森(化名)進入房地產行業以來面臨的最艱難的一次銷售周期。

過去幾個月,他負責的區域房地產市場逐漸下行,雖然做了營銷前置工作,依舊讓這位80后區域負責人面臨巨大的銷售壓力。每天,他都會站在24樓的辦公室望著窗外人來人往,可是走進項目的客戶卻門可羅雀。有那么一瞬間,他恍惚沒有站穩,突然發現自己已經很久沒有休息。

“整個公司的銷售壓力都很大,我們區域基本完成了指標,但是由于其他區域難以達標,公司還會給我們新增指標。前三季度,大部分地產公司都沒有達到預期銷售指標,行業面臨不斷調整的壓力和陣痛。”鄧森告訴記者。

房地產傳統的金九銀十在2019年的秋天并未如期兌現,包括萬科(000002.SZ)、中國恒大(03333.HK,下稱“恒大”)等龍頭房企都開始將部分項目虧本推出市場。一方面,前期的拿地成本過高,市場無力支撐更高房價。另一方面,行業銷售不樂觀,龍頭房企也開始選擇及時出貨,以確保回籠資金安全過冬。

高價地入市艱難 

今年8月,萬科與融信中國(03301.HK)在上海聯合操盤的項目中興路壹號進入市場蓄客,雖然目前該項目并未獲得預售證,不過按照此前的拿地價格和入市時間計算,該項目即將面臨虧損局面。

2016年8月,融信中國聯合萬科,以110.1億的總價獲得上海靜安(原閘北)中興社區的一幅住宅地塊,最終名義樓板價約10萬/平方米,可售面積樓板價約14.3萬/平方米,創造當時土地成交新紀錄,根據市場測算,該項目需要賣到18萬/平方米可以保本。

時隔3年,該項目剛公布了項目案名,即便是按照萬科的最低資本成本計算,該項目已經有超過10億的財務費用支出。萬科高級副總裁、上海區域本部首席執行官張海此前透露,該項目預計單價13萬元/平方米,若此價格坐實,則將大幅低于市場估算的保本價。

萬科選擇折本去貨,龍頭房企恒大同樣開始了自己的搶收式營銷。

今年8月,恒大宣布“全國532樓盤,閃購7.8折”,集團旗下之區域公司,悉數推出全員營銷優惠升級活動,在8月20日至10月8日期間,恒房通推薦購房均享特殊優惠,且每日推出不定量的特價房單位。而作為全員營銷之主力,恒大數萬員工都積極在朋友圈轉發樓盤促銷信息,試圖通過人海戰略帶動公司銷售提升。

今年10月,杭州國璽悅龍府終于領出第一批預售證,共計124套,均價3.85萬/平方米。而在2017年3月,恒大以3.04萬/平方米樓板價拿下該項目土地,按此計算保本價應該在5萬/平方米左右。這意味著,恒大同樣選擇在降價促銷同時,把一些過去拿地價格較高的項目虧本銷售,以獲得現金回流。

無論萬科上海項目,還是恒大杭州項目,在當下市場均非孤案,更為嚴峻的是,還有很多房企拿到高價土地之后,項目卻遲遲無法入市。

2016年5月,葛洲壩(600068.SH)以32.8億元、樓面價4.52萬 /平方米拍下河西NO.2016G14地塊,一躍成為南京最貴的土地之一。時隔三年之后,這個項目除了案名定為葛洲壩中國府外,一直遲遲不能入市。目前,南京河西板塊的預售證價格暫無法突破4.5萬/平方米的界限。

過去兩年一直發展不暢的泰禾集團(000732.SZ,下稱“泰禾”)則將自己位于深圳的土地“荒廢”了很多年。

今年9月,第一財經記者走訪深圳寶安區泰禾項目發現,2015年泰禾拿地的項目有一片土地還是凈地,沒有任何開發跡象。

2015年12月,泰禾以57億總價拿下深圳寶安尖崗山2塊土地。第一宗地總價29.6億元,樓面價5.1萬/平方米,第二宗地總價27.4億元,樓面價7.99萬/平方米。按照泰禾規劃,其中一塊土地規劃低密度產品,另外一塊土地規劃洋房,而記者在現場注意到,規劃洋房的土地沒有任何動工。

即便是計算資金成本,這樣的高價格土地也給泰禾帶來了沉重的負擔,繼而讓整個項目未來盈利前景渺茫。

銷售壓力陡增

部分項目虧本銷售背后,是房企不斷增加的銷售壓力。

“930這個節點董事長就對著整個營銷條線發火,任務沒有完成,規模可能無法如期達預期。我們了解到,大部分房企都沒有完成三季度銷售指標。”一位上市房企高層私下向記者透露。

看起來一片歌舞升平背后,悄然無聲的壓力正在肆虐地產圈。

克而瑞數據顯示,2019年9月,29個重點城市新建商品住宅成交面積2422萬平方米,環比下跌6%,同比下跌2%,成交面積不及2019年月平均值,“金九”成色明顯不足。市場普遍預期房價大概率將繼續走穩,甚至小幅下調,進一步加劇市場觀望情緒。

“案場一天就來兩組客戶,你說項目怎么賣?”一位華東地產人士在電話里告訴記者,她的項目分布在環滬多地,因為市場冷淡,項目銷售面臨嚴峻挑戰。

鄧森也開始越來越焦慮,工作到凌晨成為常態,有時候忙完手頭工作,團隊夜里12點才開始開會,進一步討論近期的市場策略。即便是很多節假日,他們的工作也會拉到深夜之后。壓力與時間,讓這個年輕的80后頭上有了些許白發。

“市場觀望情緒很嚴重,即便我們采用了一些降價促銷手段,客戶也沒有太多的購買意向。”鄧森告訴第一財經記者。

面對如此大的銷售壓力,許多龍頭房企,也出現了銷售下滑的態勢。

10月12日,保利地產(600048.SH,下稱“保利”)發布公告,2019年9月單月,保利實現簽約面積271.91萬平方米,同比增長14.61%;實現簽約金額368.14億元,同比下降0.18%。一般而言,即便市場下行,規模房企由于供貨不斷增加,銷售情況通常還是會有一定上漲,而保利此次銷售下跌,成為首個標桿房企失守“金九”的情況。

同期,2019年1月~9月,保利實現簽約金額3467.73億元,距離5000億目標依舊有1500億的缺口。

同樣面臨銷售下滑的還有綠地控股(600606.SH,下稱“綠地”)和華潤置地(01109.HK,下稱“華潤”)。克而瑞數據顯示,綠地2019年9月銷售202.2億,環比8月下滑32.6%。華潤2019年9月銷售213.1億,環比8月下滑2.8%。

一般而言,房企在9月是推盤高峰,銷售幾乎都會明顯好于8月,而環比下滑背后,企業的推盤和市場的下行均成為原因之一。

同樣銷售乏力的還有華夏幸福(600340.SH),克而瑞數據顯示,2019年1月~9月華夏幸福全口徑銷售1004億,同比下滑9%。這家一直陷入現金流危機的房企,面對下行的市場,逐漸開始掉隊。

“銷售壓力大,公司也會節約預算,即便是我們管理層去進行團建,公司都要求我們個人出錢,而不能用公司的整體預算。”一位閩系地產高管告訴記者。

房企放緩拿地

巨大的銷售壓力背后,讓土地市場也開始逐漸降溫,很多土地拍賣也比之前冷清了不少。

中原地產研究中心統計數據顯示,2019年10月以來,全國土地市場繼續降溫。累計數據看,10月內超過5億的地塊只有39宗,其中出讓金額最大的50宗土地有31宗是低價成交,占比62%,而2019年9月這個占比數據為40%。

龍頭房企同樣開始放慢自己的拿地節奏。據中指研究院數據,碧桂園(02007.HK)2019年9月拿地金額16.11億元,恒大2019年9月拿地金額9.14億元。即便是萬科,2019年9月拿地金額56.27億元,在拿地金額榜中排名第八。

一些二線房企,同樣開始收縮拿地。以融信中國為例,按照中指研究院統計,2019年1月~9月拿地金額120億,排名54位,遠遠低于目前融信中國的銷售排名。富力地產(02777.HK)2019年1月~9月拿地金額166億,排名43,同樣低于銷售排名。

土地市場冷清背后,不僅是房企銷售壓力劇增,同時融資成本也不斷增加。

克而瑞數據顯示,2019年9月95家典型房企的融資總額為1124.48億元,環比上升45.3%,同比上升17.2%。其中,本月企業境內外發債總量500.23億元,環比上升29.5%。本月融資成本6.47%,環比上升0.76個百分點。

“主管部門剛剛檢查完我們銀行是否存在對地產違規放貸的情況,估計其他銀行也正在被檢查。”一位上海國有銀行公司部負責人告訴記者。

西政資本統計顯示,目前百強開發商的拿地資配資成本,前50強一般年化在13%~15%不等,50~100強一般年化在16%~18%不等,百強開外或當地龍頭開發商一般年化在19%~21%不等。

巨大融資壓力背后,房企開始逐漸降低自己的財務杠桿,因而帶來整體土地市場降溫。減速拿地之后,這個行業將逐步進入調整期。

“地產銷售上要有規模,要沖規模就要投資,如果靠自身滾動資金發展,維持20%到40%的增長是有可能的,但是如果要超過這個增長幅度,就必須加杠桿,但是未來幾年整個行業去杠桿是趨勢。”旭輝控股集團(00884.HK)董事長林中說。

弘陽地產(01996.HK)總裁蔣達強認為,過去依靠財務杠桿拿地的時代已經過去,高周轉模式也將逐步退出歷史舞臺,未來地產將注重利潤、規模和成長速度,除了上規模外還要有自己的核心差異能力。

“房地產逐漸開始去杠桿和進入平穩周期之后,未來這樣的市場情況可能將成為常態,而最難的一年,也許是未來最好的一年。”鄧森說。

作者:羅韜

(編輯:gifberg)
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